Povinnost uzavřít v rezervační lhůtě smlouvu o smlouvě budoucí s třetí osobou, je závazkem zavazujícím jen účastníky smlouvy, který nemůže být považován za závazek uzavřít kupní smlouvu ve prospěch třetího, jelikož k tomu nesměrovala vůle účastníků smlouvy. Nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce prodávajícího, je ujednání, kterým se kupující zaváže do určité doby uzavřít kupní smlouvu s prodávajícím neplatné a neplatná je pak i smluvní pokuta, která se k včasnému neuzavření této kupní smlouvy váže.
Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3448/2012
V tomto konkrétním případě žalobce uzavřel se žalovaným „smlouvu o rezervaci rodinného domu“ (dále jen „smlouva“) v níž se žalobce zavázal nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu na nemovitosti. Ve smlouvě se žalobce zavázal zaplatit žalovanému, který ve prospěch třetí osoby koupi zprostředkovával, rezervační poplatek ve výši 60 000 Kč. Pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodu okolnosti na straně žalobce, zaplatí žalobce zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Pro případ, že by se kupní smlouva neuzavřela pro důvod na straně prodávajícího nebo žalovaného, vrátí žalovaný žalobci rezervační poplatek snížený o částku dosavadních nákladů.
Žalobce uzavřel s prodávajícím kupní smlouvu, na jejímž základě měl od prodávajícího koupit nemovitosti. O týden později však žalobce od kupní smlouvy odstoupil, protože došlo k sesuvu nosné zdi a projevily se závažné stavební závady střechy. Z důvodu odstoupení od kupní smlouvy, vznikl žalovanému v souladu se smlouvou nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Žalobce se domáhal vrácení rezervačního poplatku podáním žaloby.
Okresní soud v Kladně dne 26. 8. 2011 rozhodnutím sp. zn. 113 C 80/2009 zamítl žalobu žalobce na zaplacení 60 000 Kč. Proti rozsudku okresního soudu podal žalobce odvolání.
Krajský soud v Praze dne 27. 3. 2012, rozhodnutím sp. zn. 23 Co 76/2012 rozsudek soudu prvého stupně potvrdil. Při rozhodování vycházel ze zjištění soudu prvého stupně. Smlouvu posuzoval jako smlouvu spotřebitelskou a dovodil, že ujednání o smluvní pokutě není neplatné podle § 39 obč. zák. ve spojení s § 56 obč. zák. Přisvědčil názoru, že nejde o smlouvu zprostředkovatelskou, nýbrž se jedná o jinou (nepojmenovanou) smlouvu. Dospěl k názoru, že důvody neuzavření kupní smlouvy byly na straně žalobce a proto vznikl žalovanému nárok na smluvní pokutu. Proti rozhodnutí krajského soudu podal žalobce dovolání.
V podaném dovolání žalobce zpochybňuje právo žalovaného na smluvní pokutu, dále je přesvědčen, že smlouva, kterou uzavřel se žalovaným, je smlouva zprostředkovatelská. Dále odkazuje na rozsudek NS ČR sp. zn. 33 Odo 4601/2010 podle kterého je ujednání o smluvní pokutě neplatné, protože bylo uzavřené v neprospěch spotřebitele.
NS přisvědčil odvolacímu soudu, že se jedná o nepojmenovanou smlouvu. Žalovaný je podnikatel, jehož předmětem je zprostředkování koupě a prodeje nemovitostí. Smlouva obsahuje z hlediska právního posouzení 3 relevantní ujednání. V prvním se žalobce zavazuje vůči žalovanému, jako zprostředkovateli prodeje, uzavřít do určité doby kupní smlouvu s vlastníkem (prodávajícím). V druhém se zavazuje zaplatit žalovanému rezervační poplatek, který je součástí budoucí kupní ceny, a ve třetím souhlasí s tím, že při nesplnění závazku uzavřít kupní smlouvu propadá rezervační poplatek žalovanému. Povinnost uzavřít v rezervační lhůtě smlouvu o smlouvě budoucí s třetí osobou, je závazkem zavazujícím jen účastníky smlouvy, který nemůže být považován za závazek uzavřít kupní smlouvu ve prospěch třetího, jelikož k tomu nesměrovala vůle účastníků smlouvy. Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (např. 33 Odo 330/2002, 33 Cdo 744/2006) opakovaně dovodil, že nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce prodávajícího, je ujednání, kterým se kupující zaváže do určité doby uzavřít kupní smlouvu s prodávajícím neplatné. Smlouva žalobce zavazovala k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, která vůli k tomu neprojevila. Pokud je ujednání smlouvy neplatné, nemohlo platně založit ani povinnost žalobce uzavřít do určité lhůty kupní smlouvu, k jejímuž porušení se váže povinnost zaplatit smluvní pokutu. Z akcesorické povahy smluvní pokuty vyplývá, že vedlejší závazek, nemůže platně vzniknout bez existence hlavního závazku.
NS dále připomenul, že žalobce svůj závazek do konce rezervační smlouvy ani neporušil, protože on kupní smlouvu uzavřel. Ze smlouvy nevyplývá, že by žalovaný měl nárok na smluvní pokutu v případě, že žalobce od kupní smlouvy odstoupí.
NS soud s ohledem na výše řečené, předmětné rozsudky odvolacího a soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvého stupně k dalšímu řízení.
