Nejvyšší soud připomněl ve svém rozsudku ze dne 13.06.2023, č.j. 33 Cdo 1507/2022-115 realitním kancelářím, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
Co je realitní smlouva nám určuje ustanovení §2 odst. d) zákona č.39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Realitní smlouvu se má na mysli smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.
Jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít realitní smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14 zákona o realitním zprostředkování) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15 zákona o realitním zprostředkování).
Z toho vyplývá, že pokud zájemce o koupi nemovitosti je spotřebitelem a i přes uhrazenou rezervační zálohu nakonec neuzavře smlouvu kupní či obdobnou smlouvu, nemá realitní zprostředkovatel právo ho za neuzavření této smlouvy sankcionovat smluvní pokutou. Rezervační zálohu musí realitní zprostředkovatel spotřebiteli vrátit.
